Sé que durante los último doce
meses no ha existido un revuelo más evidente en torno al tema, que desde hace
más de diez años que el dólar no vivía un escenario de fortaleza como la que vive
en la actualidad. Sin embargo, la oportunidad que ofrece una divisa con mayor
valor ha despertado el voraz apetito del área comercial de las diferentes
constructoras a lo largo y ancho del territorio nacional, tratando de contener
el inevitable deterioro de la demanda doméstica que se avecina con marcado
ritmo. Pero aquí no habría nada fuera de lo normal, bajo condiciones de libre mercado
–cabe anotar que el sector de la construcción desde el pasado año 2008
viene siendo un sector directamente intervenido lo cual le ha generado unas
condiciones anormales que lo alejan de un mercado en condiciones libres tanto
para la oferta como para la demanda– sin embargo, hay quienes (en los que me incluyo) ya se preocupan de las posibilidades
del mismo sector de seguir creciendo frente a los choques de mayores riesgo fundamentales –Recomiendo leer “¿Y
si el enfermo no reacciona favorablemente ante el medicamento (los subsidios)?”–.
Ahora lo que cabría preguntarse
es ¿vale la pena monetizar dólares (para residentes y no residentes en
Colombia) para dirigirlos al sector de la construcción en el país como una
interesante opción de inversión?. Recientemente a través de mi cuenta de
Twitter (@jalzateM) realicé una encuesta abordando la anterior pregunta; si
bien la población de la muestra es relativamente pequeña (14 personas votaron)
serviría muy seguramente para evaluar una tendencia. De esta manera el 71% de
los encuestados respondió que “SI” cambiaría sus dólares por pesos para comprar
vivienda en el país, el 21% respondió que “NO” y el 8% restante quedó inmerso
en el “No sabe/No responde”. Es decir, que para la mayoría este sería un gran
momento para realizar una operación de este tipo, sin embargo, miremos algunos
datos que serían muy interesantes evaluar antes de continuar:
Si miramos con detalle el
anterior cuadro veremos que para el ejemplo hablaremos de un inmueble por valor
de $200.000.000 de pesos, una proyección de devaluación para el 2016 entre el
17% y el 25%, que el inmueble se ubica en estrato cinco y que el incremento por
avaluo catastral a nivel nacional (según Conpes) es del 3.0% para el 2016. De
esta manera, tendríamos que usted señor inversionista pasaría de una moneda que
gana valor alrededor del mundo para pasar a una que pierde terreno a una
velocidad de dos dígitos porcentualmente hablando.
Desde un inicio parecería una
generosa opción esta oportunidad, debido a que la transacción en dólares
pasaría de USD$83.595 en 2014 a USD$65.408 aproximadamente al cierre del 2015; es decir, que usted sin hacer ninguna operación financiera sobrenatural dejaría de sacar de
su bolsillo USD$18.188 (una cifra nada despreciable), para comprar ese activo en Colombia. Ahora bien,
miremos ¿Cuánto rentaría en términos reales esos pesos? Si miramos por flujos y
exponiéndolos a la velocidad en que pierde poder adquisitivo la moneda local (Peso Colombiano COP) quedaría en una tasa real para el cierre del 2016 del 1.48% –cifra muy cercana a la tasa
de negociación de los Bonos del Tesoro a diez años que se ubica en el 1.99%–
valor que estoy comparando con bonos a diez años por la naturaleza del activo (inmueble)
que es de largo plazo, aunque esto no significa que el inversionista se vea obligado
para quedarse con el mismo hasta el vencimiento (Bonos) o que el inmueble se
caiga por edad.
Por lo tanto, en primera
instancia tener un activo que en tasas reales para el ejercicio del 2016 se
mueve en torno al 1.50% aproximadamente en una moneda que afrontaría un segundo
año con una devaluación frente al dólar de dos dígitos, sería una opción
totalmente destructiva en términos de valor. Ahora evaluemos el entorno
fundamental que traería vientos en contra para el desempeño de la economía y
que implicaría impactos directos a la capacidad de consumo de los hogares en
Colombia. Uno de los principales detonantes bajo mi parecer al poder de compra
de los colombianos es la potencial reforma tributaria estructural que propondría
la comisión de expertos, en donde se carga de manera importante el consumo
privado en todas sus esferas para liberar la concentración tributaria que pesa
sobre la empresa privada en el país. Lo anterior, no sólo lesiona la
posibilidad de consumo sino que también llega en el peor momento para la moneda
domestica, es decir, que no es nada satisfactorio para nadie despedir un año (2015) con un proceso de precios en empinada alza y recibir uno nuevo (2016) con una misma
tendencia en precios y la noticia adicional de incrementos por efecto de una
posible reforma que ampliaría de manera importante la base tanto de
contribuyentes como de bienes a los cuales gravar. Pero lo delicado para el
sector de la construcción que sería para los activos a analizar es la posibilidad de “Otra
propuesta controvertida en relación con el IVA es gravar con este impuesto, con
una tarifa reducida, la construcción y venta de inmuebles nuevos, excepto los
destinados a vivienda de interés social y vivienda prioritaria” de esta manera
vuelvo y pregunto ¿cree usted que los precios de estos activos seguirán
subiendo?
Ahora bien, si le agregamos a la
evaluación anterior el comportamiento en el precio del sector tanto en Estados
Unidos como en Colombia tendríamos un argumento de mayor peso para concluir una
respuesta que nos dé una dirección más clara para alguno de los dos lados. Si
miramos lo que viene sucediendo con la venta de casas nuevas en Estados Unidos (ver
gráfica siguiente) vemos que vivió una fuerte y pronunciada caída hasta el año
2008, para consolidar un rango lateral en su evolución hasta el año 2013. Es decir, que
podríamos afirmar que el sector viene en lenta pero franca recuperación como se
evidencia en la siguiente gráfica.
Por otra parte y contrastando la
curva de los precios de la vivienda en Estados Unidos evaluemos que viene
sucediendo con los mismos en Colombia. Como se puede apreciar en la siguiente
gráfica en Colombia desde el año 2004 los precios vienen en una tendencia vertical
al alza hasta el año 2014 que es el año hasta el cual el Banco de la República
tiene actualizado los precios que sirven de base para el cálculo del indicador. De esta manera cabría preguntarse ¿Cuál de los
dos países podría ofrecer mejores oportunidades en cuanto a margen a futuro de
valorización, en Estados Unidos que viene de una fuerte contracción de precios
o en Colombia que vive una efervescencia que completa ya diez años de euforia?
Fuente: Banco
de la República
Entonces para concluir mi
artículo y con mis argumentos expuestos sobre la mesa reiteraría mi pregunta
¿cree entonces que hoy es un buen momento para monetizar sus dólares para
ingresar al sector de la construcción como una opción de inversión? Mi respuesta
sería un rotundo no y por el contrario yo estaría comprando dólares para
invertir en el sector de la construcción en Estados Unidos muy en contravía de lo que se recomienda por todo tipo de medio de comunicación, migrando de una
moneda que se debilita y afronta importantes choques de inflación –recomiendo leer
“El
nuevo billete de $100.000, una situación que expone el deterioro real del poder
adquisitivo en Colombia”– y por lo tanto mayores riesgos de pérdida en
términos reales del poder adquisitivo de la misma. Así que el debate aunque está
abierto para mí esta cerrado con estos argumentos que hacen de esta decisión la
peor decisión en términos de rentabilidad reales a corto plazo. Y por lo tanto
no recomendaría para nada monetizar sus dólares para ingresar en el sector
inmobiliario en Colombia.
Javier Andrés Alzate M
Trader-Coach-Fundador
EDUBURSÁTIL
http://edubursatil.blogspot.com.co/
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