En días pasados recibí un email
de alguien muy preocupado por su crédito hipotecario indexado en UVR y con toda
razón. Buscaba guía en torno al tema debido a que los meses pasaban las cuotas
mensuales aumentaban y el capital adeudado crecía en vez de disminuir con el
pasar del tiempo, tal y como debe suceder con un crédito que amortiza a capital
periódicamente.
Pero creo necesario hacer varias precisiones antes de seguir
para que todos aquellos que leen este artículo puedan estar al mismo nivel. Por
esta razón trabajemos un poco el glosario.
¿Qué es la UVR (Unidad de Valor Real)?
Definición[1]:
Es una unidad medida por la evolución de su valor en moneda legal colombiana,
con base en la variación del índice de precios al consumidor y que reconoce la
variación en el poder adquisitivo de la moneda legal colombiana. El UVR será
determinado de acuerdo con el procedimiento que señale el Gobierno Nacional.
Por lo anterior, al tomar una
deuda indexada en UVR usted está adquiriendo una obligación en una unidad
variable, que depende netamente de las variaciones del índice de precios al
consumidor (IPC). Para infortunio –y digo infortunio de quienes toman esta
opción, seguramente han tomado esta alternativa gracias a que han recibido una
asesoría de baja calidad– de quienes
están en la disyuntiva si tomar un crédito en tasa fija o en UVR para financiar
su proyecto de vivienda, es hacerlo sin argumentos técnicos para decidirse.
De esta manera miremos ¿qué ha
pasado con la UVR desde el año 2000?
Si evaluamos el comportamiento de
la unidad desde el año 2000, vemos como fluctuantemente se ha movido de manera
ascendente y sin pausa que comprometa realmente su tendencia. Es decir, que por
más que le insista su vendedor de turno sobre las ventajas que ofrece este tipo
de crédito usted debería asumir una postura firme en torno a un rotundo ¡No! Si
no conoce en detalle cómo se mueven las distintas variables macroeconómicas
tanto nacionales como internacionales. Miremos ahora en la siguiente gráfica
cómo se comporta la UVR frente a las fluctuaciones del IPC.
Tal y como se evidencia en la
anterior gráfica, el IPC (Año a Año) puede caer de manera rápida pero al
compararla con el comportamiento del a UVR vemos que esta unidad afronta
cambios muy pequeños y por lo tanto los escenarios en los que se evidencia
realmente una caída son relativamente pocos; en vez de eso, se puede observar
algunos periodos de tiempo donde la UVR se mueve de manera lateral. Miremos
ahora el siguiente pull de gráficas.
Ahora bien, si evaluamos cómo se
ha movido la UVR, el IPC (año a año) y el IPC (variación mensual) usted
concluiría de manera rápida –estoy siendo visionario– que debería convertir su
diario vivir al mejor estilo de en un analista de variables macroeconómicas en
caso de haberse decidido por un crédito en esta unidad. Pero queriendo
explicarle lo que muy seguramente sus asesores –sin querer culparlos por ello–
miopemente le contaron bajo su visión comercial –que sólo les interesa un solo
fin (su venta)– es que en son esas variaciones mensuales del IPC que marcan caídas y se ubica en terreno
negativo se genera el espacio para que la UVR potencialmente cambia
marginalmente o disminuye su valor (como difícilmente se puede apreciar en el
gráfico que expone el comportamiento de la UVR) día a día y posteriormente mes
a mes. Por tal razón, al tener estos escenarios –me refiero a los mostrados por
el IPC posterior al año 2008 que alcanza su punto máximo de casi el 8.0%– de
correcciones importantes al rango meta establecido por el Banco de la Republica
(entre 2.0% y 4.0% como objetivo 3.0%) es que la UVR puede tener una relativa
calma a la hora de liquidar sus cuotas periódicas de su crédito indexado en
esta unidad. Motivo por el cual, un asesor comercial del sector financiero que
no es un gerente de investigaciones económicas –no quiero ser despectivo con
esto– le va a afirmar a sus prospectos –sustentado en las cifras que les acabo
de mencionar– que la mejor opción, es la indexada por encima de la opción en
tasa fija; y usted que no es un experto en economía y mucho menos en
pronosticar las diferentes variables de la economía que puedan afectar sus
flujos de caja creerá ciegamente en lo que su asesor de turno le indique.
De esta manera, sé que he sido un
poco técnico a la hora de explicar todo este embrolle de los créditos indexados
a la UVR. Por esta razón, es que deseo ahora hacer un ejercicio numérico para
que usted amigo lector intérprete mejor lo que le estoy diciendo.
Variables para el ejemplo en UVR:
Supongamos entonces que usted
toma un crédito hipotecario en UVR por un monto inicial de $100.000.000 a una
tasa del 12.0% Nominal Anual vencida (equivale al 1.0% Mes vencido y a 12.683%
efectivo anual) y a un plazo de veinte (20) años. Es decir, que si tomamos la
UVR para el día de hoy que es de 237.786uvr que es el día en que le desembolsan
los recursos, el banco le convierte esos $100.000.000 en unidades de UVR. Por
lo tanto, a partir de ahora usted le debe al banco 420.546 UVR´s.
Si calculamos la cuota mensual
equivalente en UVR para ese crédito sería de 4.631uvr´s mensuales durante los
240 meses a los cuales usted pactó el plazo del crédito con el banco. Es decir,
que para cada mes dependiendo de cómo esté la UVR en la fecha en que el banco
le genera el extracto, es que se convierte a pesos (moneda legal) la cuota que
le corresponde pagar para ese periodo. De esta manera, es que fluctúa la cuota
mensual; ya sea que esta sea mayor o menor a la que usted pagó en el periodo
anterior y por lo tanto, es que usted siente ahora si de una manera diferente a
la de ir al mercado a reabastecer su despensa de víveres los efectos de las
variaciones de los precios al consumidor.
Si con el anterior ejemplo usted
sigue sin entender cómo funcionan los créditos en UVR, le explicaré de manera
analógica el mismo caso, pero en vez de usar la UVR la unidad de liquidación
del crédito será la moneda extranjera dólar (USD).
Variables para el ejemplo en USD:
Quiero amigo lector hacerle la
invitación a ser paciente en caso que esté pensando que le estoy dando
demasiados rodeos a estos ejemplos. Pero recuerde que el manejo de este tipo de información no es homogénea
y por lo tanto es un asunto que no me permito pasar por alto –Y le extiendo mis
excusas por ello– así pues, continuando con el ejemplo, dependiendo del tipo de
cambio a la hora de realizar el desembolso del crédito, usted ahora pasó de
tener una deuda equivalente a $100.000.000 de pesos, pero que al convertirla a
moneda legal pasa a ser una obligación de USD$33.898 (TRM $2.920). Al igual que
el crédito en UVR usted tiene una cuota fija mensual en este caso en USD (USD$373)
durante los 240 meses que duraría la vigencia de la obligación; lo que
cambiaría para este nuevo ejemplo sería el valor en pesos según la TRM del día
en que el banco le genere el extracto para el pago periódico. La gran
diferencia de los créditos en dólares, es que usted puede fijar desde el inicio
hasta casi un años de plazo e ir llevando hacia delante por el mismo plazo en
la medida que el tiempo vaya transcurriendo los tipos de cambio periódicos a
los cuales usted va a honrar su deuda –esto se hace con contratos forward
directamente con el banco– cosa que no se podría hacer con los créditos en UVR
–ahora estará pensando que si que compliqué más el asunto, pero para eso es que
estudiamos quienes nos dedicamos a la actividad bancaria– y no deseo
confundirlo más de lo que potencialmente pueda estar.
Ahora bien, habiendo trabajado
ampliamente con ejemplos los casos anteriores con el fin de que usted tuviera
muy claro cómo funcionan los créditos indexados, es que le deseo preguntar
¿cree que este tipo de créditos debería ser una opción para las personas
naturales en Colombia? Y ¿más cuando se trata de personas de estratos populares
quienes más expuestas están a ellos? Yo le diría con firmeza que ¡No! En mi
opinión, este tipo de créditos debería estar prohibido para las personas
naturales en Colombia a no ser que demuestren conocimientos técnicos en el tema
económico –y puedo sonar muy exagerado pero en realidad no lo soy– y les quiero
demostrar ¿por qué?
¿Se acuerda acaso de aquella
historia de terror llamada UPAC?
Muy bien, pues aquí les muestro
como se materializa esta historia de terror para los deudores en UVR. Si usáramos
los mismos datos del ejercicio anterior para el crédito en UVR y lo moviéramos al año 2014, al mismo mes y el mismo día,
tendríamos que el valor adeudado en UVR sería de 473.841uvr´s (con una UVR para
la fecha de 211,0412). De esta manera, tendríamos
que hoy dos años exactos después de haber tomado el crédito usted debe al banco
460.921uvr´s –efectivamente este es un valor en UVR´s mucho menor al
inicialmente pactado, que fue de 470.841uvr´s– pero si lleváramos esta cantidad
de UVR´s a pesos con la UVR actual (237.786) usted hoy le debe al banco –OJO
con esto– $109.600.601 pesos, cifra que es superior en $9.600.601 pesos sobre
el valor inicial adeudado ¿cómo así? ¿Debe usted más de lo que le prestaron?
Pues tal como lo lee amigo lector, ¡así es!. Sin embargo, usted al cabo de esos
24 meses ha pagado 125.218uvr´s que si lo convertimos a pesos a una UVR
promedio (220.7918) para los dos (2) años, usted ya habría sacado de su
bolsillo $27.647.107 pesos, que no habrían hecho ningún efecto sobre el saldo
en pesos como lo muestran los números anteriores.
¿Qué hubiera pasado si usted toma
el crédito en pesos y en tasa fija?
Tal y como lo muestra la tabla de
amortización anterior, usted hoy después de 24 meses de haber honrado su
obligación bancaria, le debería al establecimiento $97.273.357. Si bien es
cierto que esta cifra adeudada no es significativamente menor frente a los
$26.426.067 ya pagados al banco –OJO con esto: si comparamos lo pagado en este
caso frente a lo pagado en el caso anterior donde tomamos una UVR promedio para
los 2 años, usted habría generado un egreso mayor en pesos y a tasa fija que en
UVR´s, pero es IMPORTANTE resaltar
que la deuda a capital con el banco es $12.327.244 ($109.600.601 saldo a
capital en UVR´s - $97.273.357 saldo a capital en pesos) menor, una cifra nada
despreciable para mi concepto– por esta razón es que insisto en mi tesis que
dio origen a este artículo y por el cual agradezco al lector que amablemente me
extendió su inquietud en torno al tema.
Click aquí en caso de no poder ir al sitio
Recuerde muy bien, si usted es un
inversionista y desea blindar en cierta medida los retornos reales sobre la
inversión, la UVR es una gran opción. Pero si usted no cuenta con las habilidades
financieras para afrontar una deuda en UVR NUNCA
asuma una deuda indexada en esta tasa. Porque en Colombia debería estar
prohibidos los créditos indexados en esta unidad para personas naturales.
Javier Andrés Alzate M
Trader-Coach-Fundador
EDUBURSÁTIL
Javier.alzate@edubursatil.com
http://edubursatil.blogspot.com.co/
[1]
Tomado del glosario de la página web de la Bolsa de Valores de Colombia (BVC) https://www.bvc.com.co/pps/tibco/portalbvc/Home/GlosarioResultado
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