Sé que para el
grueso de la población tal vez la única realidad que existe alrededor de las
opciones de inversión en la actualidad, es que el sector inmobiliario es el
sector que mejor se defiende en términos de retornos frente al grueso de
activos nacionales y es completamente inmune a todo tipo de crisis. Sin
embargo, la realidad dista mucho de tal afirmación y por ello desde el 2013 he
mencionado en anteriores artículos como “¿Es
buen momento para adquirir vivienda? Y el
espejismo de las bajas tasas de interés del crédito hipotecario” –artículos recomendados–.
Con el pasar
de los días las cifras económicas nos exponen que lo que se viene puede ser lo
que he pronosticado –No existe activo que crezca o decrezca en su precio a
perpetuidad bajo condiciones normales de mercado-. Para ello miremos a
continuación la gráfica del IPVU (Índice de precios de la vivienda usada) que
pública el Banco de la República el cual expone un crecimiento constante del
índice real desde el año 2003, porque el nominal no ha parado de hacerlo desde
1988.
¿Qué argumentaría la potencial caída de dicho índice?
Para finales
del año 2014 el Gobierno Nacional a través del Ministerio de Hacienda y Crédito
Público tramitaron en el congreso una reforma tributaria –Recomiendo leer “La
reforma tributaria: Un detonante a la desaceleración del PIB”– con mucho frenesí y apuro reaccionando al escenario que les
planteaba la fuerte caída en el precio internacional del petróleo (tema que no
es ajeno para nadie en la actualidad) y por ello tratar de seguir cumpliendo con
la regla fiscal que se tiene desde Enero de 2011 en el país. De acuerdo con
Anif, El fin del auge minero-energético le ha significado a Colombia deterioros
en su Irfa (índice de riesgo fiscal Anif) hacia niveles del 1.6-1.8 durante
2014-2015 (Vs. el 1.5 del 2012). Ello obedece a déficit fiscales del 2.5% del
PIB en cabeza del consolidado (vs. el -1% del PIB de 2011-2013), habiéndose
incluso “esfumado” los superávit primarios de años anteriores. Con ello, el
stock de nuestra deuda pública se ha deteriorado hacia el 46% del PIB (vs. el
42% de años anteriores). Ello ha agotado el espacio fiscal para el gasto de
infraestructura por la vía de obras públicas como es el caso de las vías 4G
(recomiendo leer: “La
economía del país podría crecer aún más lento
–Revista Dinero”. Según cálculos de la misma entidad (Anif), se requiere
aumentar el déficit fiscal que contempla la Regla fiscal del 2,2% al 2,8%
por el ajuste del ciclo económico y a 3,3% por la financiación de las vías
(recuerden que para efectos de medición el DANE en el sector construcción
incluye lo que suceda con la inversión en infraestructura). Por esta razón es
que el PIB en Colombia ha podido soportar de manera “sobresaliente” los embates
de las turbulencias económicas internacionales, sin embargo, abusar de dicho
sector puede traer resacas en el futuro que podríamos lamentar. De esta manera
miremos cuales son los argumentos:
Impacto de la
Inversión Extranjera Directa:
“Entre enero y marzo se registró una menor entrada de los flujos de
capital por Inversión Extranjera Directa (IED) la cual disminuyó 25,9%
especialmente la destinada al sector petrolero (-22,6%). Se espera
que para el resto del año los recursos de la IED sigan reduciéndose gracias a
la desaceleración mundial y un aumento paulatino de las tasas de interés por
parte de la FED.
En total, se espera una reducción de también 25,9% anual para el
resto del año en estas inversiones extranjeras.”
Menor IED expone a nuestra cuenta corriente a déficit que se deben
sortear con mayor deuda externa (escenario contraproducente para el equilibrio
de la regla fiscal). Recuerden que la flexibilidad que permite la regla fiscal
puede ser una ventaja (me refiero a la deuda), pero si no se afronta con
responsabilidad, la nación terminará con un monto de deuda como porcentaje
sobre el PIB mayor y denominada en moneda extranjera (la alerta se encuentra
sobre el impacto que pueda seguir generando el tipo de cambio). Así mismo, los
menores precios de los bienes básicos y la debilidad en la demanda externa se han
reflejado en el comportamiento de las ventas externas en dólares de Colombia
(Exportaciones). En el segundo trimestre las exportaciones continuaron
registrando caídas anuales importantes (-32,6%). En ese periodo los mayores
descensos se presentaron en las ventas externas de origen minero (-43,3%),
seguidas por las caídas en las exportaciones de bienes agrícolas (-13,9%) y del
resto de sectores (-3%). La anterior tendencia en el comportamiento de las
exportaciones produciría una mayor presión a la devaluación del peso colombiano
(COP) a causa de la menor oferta de divisas. Es decir, que se podría convertir
esto en un círculo vicioso difícil de romper, mientras la demanda externa no
reaccione.
De acuerdo a las últimas minutas de la pasada reunión del Banco de la República muestran que la información de comercio exterior continúa sugiriendo
que en el presente año el déficit de la cuenta corriente relativo al PIB será
mayor que el registrado en 2014. Para el presente año (2015) el intervalo de
pronóstico se mantiene entre 4,8% y 6,4%, con 5,6% como cifra más factible.
La devaluación
y la inflación
De esta manera, la caída de los precios internacionales de los
commodities (materias primas) frente a la fortaleza de la moneda
norteamericana, se ha convertido en un cóctel muy peligroso para las economías
emergentes y más para aquellas que dependen fuertemente de la exportación de
dichos bienes. Por eso, no es raro ver a nuestro COP afrontar una devaluación
del 60% para los últimos doce (12) meses (YoY) reacción de la moneda domestica que
le ha generado mayor presión al alza al índice de variación de precios al
consumidor (IPC), tanto como para afirmar que la variación mensual (0.48%) ha
sido la más alta en los últimos quince (15) años, dado a que en el año de 1.999
la variación mensual para el mismo mes de Agosto fue del 0.50%.
Ahora bien, ver que la devaluación pude tener un efecto sobre el índice
de precios al consumidor por el lado de los bienes transables (entiéndase por bienes transables
a aquellos con los cuales se puede comerciar o hacer intercambios a nivel
nacional e internacional. Ejemplos de bienes transables serían libros, zapatos,
maquinaria, etc.) Puede desencadenar en choques inflacionarios por parte de la
oferta, es decir, que quienes producen dichos bienes pueden redistribuir los
porcentajes de su producción, dándole mayor peso al mercado internacional que
al nacional. Esto en principio se puede ver como negativo por los efectos
inflacionarios que generan, pero si se evalúa lo que puede significar a un
plazo mayor, podríamos hablar de una nueva era en la reindustrialización del
país después de casi diez años en los cuales se afirmó que Colombia sufría una
inquietante enfermedad Holandesa (por los efectos constantes de la
revaluación). Sin embargo, no es sólo la devaluación la que castiga la
variación de los precios al alza, sino también las condiciones climáticas a
través del fenómeno del niño las que han acelerado el ritmo de dicha escalada.
Tal y como se aprecia en las anteriores gráficas la inflación total ha
pasado de la zona del 2.0% a casi estar cerca al 5.0%. Una cifra que pone en
aprietos a la actual junta del Banco de la República porque tanto la inflación
total como la inflación sin alimentos han superado el rango máximo establecido
como objetivo por ellos mismos.
Quienes deben tomar atenta nota de lo que está sucediendo con la
inflación, sin afirmar que son los únicos directamente afectados por ella
(sería una completa imprecisión), son aquellos que hacen parte de ese 22% del
total de la cartera de deudores hipotecarios que han amarrado el saldo de sus
obligaciones a la UVR (Unidad de Valor Real). Así mismo, para el grueso de
personas que cuentan con un inmueble en sus hojas de balance por el lado del
activo sin importar si se han apalancado o no, para que asuman la velocidad con
la que sus predios ganarán valor por efecto de las valorizaciones. Recuerden
que por aquí es que los municipios obtienen un gran porcentaje de sus ingresos
y que por ello la valorización predial nunca será en términos numéricos igual a
la inflación, sino que por el contrario será multiplicado por un número de
veces la inflación.
Tasas de
interés (i%) y PIB
Este choque de precios al alza le ha planteado a los diferentes analistas
económicos las posibilidades en términos de política monetaria que tendría que
asumir el Banco de la República, por lo menos para “anclar” las expectativas
futuras de inflación. Por ello, el aumento en el ruido en torno a que el Emisor
movería entre 25 y 50Pb la tasa de referencia (que actualmente se encuentra en
4.50%) son cada vez mayores.
Si bien, anclar las expectativas futuras de inflación es casi una
obligación para el Banco de la República y su credibilidad en cuanto al manejo
de la política monetaria, hay que evaluar los impactos que está pueda tener en
el desempeño general de la economía. De esta manera “el emisor prevé que el
crecimiento anual del PIB durante el segundo trimestre del 2015 se situé
entre el 2% y 3,5% siendo la cifra más probable alrededor de 2,7%. El
tamaño del rango de pronóstico se debe a la incertidumbre del futuro
comportamiento de factores como el consumo del Gobierno o la inversión en
obras civiles.” Y no es nada descabellado hablar de tales retrocesos en el
desempeño del PIB, Por ejemplo, el MHCP nos habla de un “ajuste presupuestal
inteligente”, reduciendo la relación gasto (sin servicio de la deuda)/PIB del
20,1% en 2015 hacia el 19,3% en 2016. Pero la pregunta que plantea ANIF y
con razón sería: ¿qué tan inteligente es estar recortando el gasto de
inversión, el verdaderamente productivo, del 5,6% del PIB en 2015 hacia al 4,7%
del PIB en 2016? Y la pregunta que yo haría para complementar la anterior
sería: ¿por qué se mantuvo el gasto de inversión creciente en pleno auge económico?
Las anteriores decisiones abonarían el terreno para que las condiciones
en otros rubros que dinamizan la economía se resintieran, generando un
potencial anclaje de la inflación a futuro por efecto de menor dinámica
económica (por el lado de la demanda) y tal vez esa sea la postura que el Banco
de la República deseará asumir. Pero ¿qué tanta paciencia tendría el emisor
frente al galopante aumento de la inflación?, al parecer dicha virtud está
llegando a su límite según una reciente publicación por parte de Reuters donde
mostraba la posición en cuanto a la probabilidad de un aumento en la tasa de
referencia –donde 0% es la menor y 100% la mayor probabilidad de mover las
tasas) para cada uno de los miembros de la junta directiva donde tres (3)
quedaron por encima del 50% y los cuatro restantes por debajo de dicha
probabilidad.
El consumo de
bienes durables:
“Para el consumo el asunto es un poco más delicado. Las ventas
minoristas de vehículos se contrajeron 12,9% en mayo, una cifra más negativa
que la del primer trimestre cuando cayó 6,7% -muchos analistas lo atribuyen a
la fuerte devaluación del COP-. A su vez, el comercio al por menor
creció 2,7% en mayo, cifra menor al promedio del primer trimestre de 5,5%.” Es
decir, que los indicadores de actividad por parte del consumidor, que en
últimas es quien sostiene el desempeño en todos los sectores, muestra de manera
inquietante una reducción en su intensión por consumir, hay que mirarlo con
cuidado y evaluar las posibilidades en que esto se convierta en las semillas
que sustenten una futura recesión (puede sonar muy trágico, pero hay que
decirlo; tal y como lo hice en el Diciembre pasado (2014) cuando en medio de un
almuerzo con Andrés Pardo (Gerente de investigaciones Económicas de
Corficolombiana) hablaba del escenario económico para el 2015, al preguntarle
por los riesgos futuros sobre la posibilidad de reducción en nuestra
calificación crediticia como país por parte de las calificadoras de riesgo
internacional –en ese momento totalmente improbable, hoy con lo que le sucede a
Brasil las probabilidades aumentan para finales de 2016–. Sé que es mucho más
fácil ser pesimista al mejor estilo de Sergio Clavijo (reconozco que en la
mayoría de ocasiones su postura gris no es de mis afectos), pero la realidad
muestra que por muy optimistas que seamos los indicadores nos están mostrando
inquietudes que debemos resaltar como lo hace Clavijo en los momentos
indicados, para no tener que repetir la postura de sorpresa con las que han
tomado a muchos en el pasado.
Dinámica del
empleo
Hay que mirar también lo que está sucediendo con el empleo en Colombia y
esto si lo deseo resaltar con la mayor responsabilidad que la palabra lo
permita. Por si la memoria no me falla, en la teoría económica hablaba de que
el PIB debería crecer por encima del 5% para que la tasa de desempleo pudriera
disminuir un 1%. De esta manera, podría aquí entonces afirmar que el gobierno
nacional encontró a través de su Ministro de Hacienda y Crédito Público la
regla mágica para permitirse que el PIB decrezca y la tasa de desempleo
continúe cada vez más baja, es decir, ¿Colombia encontró entonces la regla
mágica para permitirse decrecer en términos de su PIB y cada vez generar más
empleo?
Lo que sí es una realidad y no es una inquietud como la anterior es que el
mercado laboral colombiano presenta elevados niveles de informalidad. Por
ejemplo, al medir la formalidad a través de la relación factual Cotizantes
Activos PILA/PEA (Población Económicamente Activa) se observa que dicha
relación se ha mantenido en niveles de 33%-40% durante 2012-2015. Esto implica
que cerca de 60% de la PEA no cotiza a seguridad social, bien porque está
desempleada (9% de la PEA) o porque está en sectores donde dicha informalidad se
manifiesta no cotizando a seguridad social (51% de la PEA).
El sector construcción es quien está defendiendo el PIB, pero ¿qué
pasaría si el enfermo (sector hipotecario no reacciona favorablemente al
medicamento (subsidio)?
Como quedó
claro en las líneas anteriores, nuestro PIB es en primera instancia
Minero-Energético dependiente, pero el comodín para defender la economía ante
cualquier nubarrón de riesgos que se traduzcan en menor crecimiento es el
sector construcción –el cual está conformado por 1. Construcción de
edificaciones, reparación y mantenimiento de edificaciones y 2. Construcciones
de obras civiles– es decir, que un sector que se ha mantenido en franco ascenso
desde el año 2008 gracias al sustento artificial que produce los subsidios, es
un sector enfermo que requiere de medicamentos para mantenerse en ritmo.
Los riesgos
dentro del mal escenario futuro son cada vez mayores y como todo paciente que
ha abusado de sus medicinas podría vivir una resaca que podríamos pagar todos
por la irracionalidad que genera el afán electoral en el país.
¿Qué podría sostener los precios en la vivienda?
De acuerdo con
Juan Ricardo Hoyos, gerente de colombianos en el Exterior de Bancolombia, la
solicitud de créditos hipotecarios ha aumentado cerca de 40% debido a la devaluación
del peso colombiano frente al dólar. Un ejercicio válido para evaluar desde el
punto de vista del poder adquisitivo de la moneda. Quienes ganan en una moneda
que recupera su poder adquisitivo después de diez (10) años de haber cedido
fuertemente terreno frente a otras monedas del mundo, ahora ven una oportunidad
de “oro” (calificación desde el lado comercial de las entidades financieras) de
adquirir vivienda en un país que ve socavar el valor real de su moneda al ritmo
del desplome del precio internacional del petróleo. Lo curioso es que
ingresaran a un activo que ya completa más de diez (10) en pleno crecimiento de
sus precios.
La otra opción
de sustento la podría encontrar por el lado de nuevos subsidios, que para los
ojos de la opinión pública es para aplaudir, pero las cifras ya muestran que producción
de trabajos de construcción de edificaciones residenciales para el segundo trimestre
del 2015 decreció en 0,6% frente al mismo periodo del año anterior. Es decir,
que Respecto al trimestre inmediatamente anterior, el valor agregado de la rama
Construcción creció en 2,9% (mostrando una desaceleración en su crecimiento).
Este comportamiento se debe al aumento de trabajos de construcción de
edificaciones en 3,7%, en tanto que disminuyeron las obras de ingeniería civil
en 2,0%. La producción aumentó en edificaciones no residenciales
en 5,1%, residenciales en 1,2%, y mantenimiento y reparación de edificaciones
0,6%. Para poder contrarrestar esto, en algunas esferas del actual gobierno se
plantean si será necesario un nuevo estimulo a través de la ley de la segunda
vivienda. Porque si bien es cierto, por el lado comercial aún se sostiene el
fuerte apetito de los inversionistas para continuar construyendo centros
comerciales y edificios de oficinas en una carrera de relevos que pareciera no
tener aún una meta definida.
¿Pero qué pasa con los riesgos que deterioran tanto los ingresos
como la posibilidad de consumo en el grueso del territorio nacional?
Tenemos una
devaluación rampante que genera efectos directos en el costo de vida y por ende
en la postura del Banco de la Republica en el manejo de la política monetaria.
Temas que ya mencione con mayor detalle anteriormente. Así tendríamos una
población financieramente incapaz de absorber mayores niveles de deuda y
soportando la velocidad en la pérdida del poder adquisitivo del dinero. Es
decir, que hoy con una posibilidad mayor de poner a declarar a mayor porción de
la población, aumentar la base gravable del consumo, ingresos en términos
reales con menor poder adquisitivo, posibles mayores costos de los recursos
financieros y una base mayor de la población viviendo del empleo informal;
serían las razones más que suficientes para tener un grado mayor de precaución
en torno a las futuras reacciones “favorables” del sector como lo mencionan los
diferentes medios de comunicación y los mismos funcionarios del gobierno ante
nuevos programas de subsidio o estímulos.
Por más que traten de
vendernos un panorama lleno de oportunidades, hoy la realidad apunta a una
población que debe asumir un presupuesto mensual que requiere mayor detalle en
las prioridades, para manejar el balance de mayores gastos por el lado del
consumo primario (alimentación, servicios públicos y transporte) frente a la
responsabilidad de las obligaciones financieras. Y por más que propongan nuevos
estímulos (subsidios) la probabilidad de resultados sostenibles en el tiempo se
agotan como las venas de un adicto a las metanfetaminas (me excuso por la
analogía), pero lo hago para sensibilizar los riesgos latentes que crecen a
pasos acelerados y luego no tener un peso sobre mis hombros al verlos venir y
simplemente aplaudir por todos los programas que han generado la euforia en un
sector (Recomiendo ver en youtube el video llamado Españistan). ¿Se han
preguntado en qué cifra crecería Colombia si el sector de la construcción no
llegará a crecer, es decir qué su variación trimestral fuera cero? Las
condiciones están dadas para que en el tiempo, más temprano que tarde
llegaremos a un escenario de crecimiento cero o decrecimiento en el sector de
la construcción y tendremos todos que asumir el costo por los abusos a los que
permitimos llevar el sector simplemente cegados por la euforia colectiva de
rendimientos.
Trader-Coach-Fundador
EDUBURSÁTIL
