¿Es buen momento para adquirir vivienda?

En cada ocasión que escucho una cuña radial o a alguien afirmar que es el mejor momento de adquirir una vivienda propia, me queda en la cabeza una pregunta que dura mucho en desvanecerse ¿Y cuando no es un buen momento?, porque nunca he escuchado a nadie afirmar que no es buen momento para adquirir vivienda y menos si se trata de una cuña comercial. De esta manera decidí investigar e indagar bajo mis análisis de donde proviene dicha afirmación y ¿qué la argumenta?.

En estos días cuando se anuncia a todo tono el Plan de Impulso para la Productividad y el Empleo (PIPE), muchas Colombianos hacen cuentas y se ilusionan con la posibilidad de poder ser parte de dicho plan. Sin embargo, me tome a la tarea de tabular los proyectos nuevos en la ciudad de Cali, Palmira y Jamundi para poder evaluar y generar algunas conclusiones con respecto al tema.

Después de terminar con la tabulación, genere un par de indicadores que son de mucha relevancia para entender la posibilidad de afirmar que ha pasado con el precio de la vivienda y poder establecer un rasero como parámetro. Uno de esos indicadores es el precio del metro cuadrado (M2) y sectorizarlo para cada ciudad; para sorpresa mía encontré que a la hora de comprar un inmueble debo tener en cuenta el área construida y el área privada, lo que implica entender que los proyectos venden a sus potenciales propietarios con un valor de metro cuadrado sobre área construida pero no se imaginan como aumenta el precio del mismo sobre el área privada. Y es allí donde realmente se ve el efecto inflacionario de rebaño inmobiliario. En definitiva, no hay nada más rentable que las maniobras matemáticas para aprovecharlas en contra de quien las desconoce. Encontré que la diferencia entre el área construida y el área privada en promedio rodea los diez metros cuadrados en las ciudades investigadas, es decir, que el precio del metro cuadrado el cual usted cree que está comprando no es realmente el precio al cual usted está pagando por ese bien.

Ahora, los precios por metro cuadrado en las ciudades que use para este informe, continúan en pleno ascenso y pareciera que las fuerzas de oferta y demanda desaparecieran para este tipo de activos. En teoría si la demanda por un bien disminuye inmediatamente la oferta se ve mucho mayor generando así una presión bajista en el precio del mismo. Sin embargo, aunque se deteriore la demanda y los proyectos no se vendan el precio del metro cuadrado no cede, lo cual sigue siendo una antítesis de las fuerzas del mercado que funcionan para todos los activos sin excepción que estén sujetos a condiciones de mercado. Ahora con el anuncio del Plan de Impulso para la Productividad y el Empleo (PIPE) le inyectan un fuerte estimulo a la demanda como si se tratara de una bebida energética intravenosa, sin medir riesgo colateral alguno.

Si bien es histórica la tasa final en que queda el crédito hipotecario contando con el subsidio que entrega el Gobierno Nacional con este plan, haciendo cuentas excluyendo todos los seguros que debe asumir un sujeto a crédito en el sistema financiero y los costos que exige una operación de compra de una vivienda, no resulta nada rentable desde el punto de vista financiero para una persona así obtenga una tasa cercana al 0,56%MV (Mes vencido) equivalente al 7,00%EA que adquiera la misma con una financiación superior al 50% del valor comercial.

Pero por que los Colombianos sin importar el precio del metro cuadrado siguen con su disposición a comprar? He llegado a la misma conclusión con la cual argumente las causas que generaron la crisis SUBPRIME en los Estados Unidos, mientras exista demanda existirá oferta, mientras sigamos creyendo que el único activo rentable y seguro es la propiedad raíz, mientras sigamos creyendo que los precios de la vivienda siempre suben y que son los mejores activos para absorber la corrección monetaria (Índice de Precios al Consumidor-IPC) –Recuerden que los ingresos fiscales de los cuales dependen municipios y departamentos se fundamentan en gran parte por los recaudos que generan año a año catastro-, mientras creamos que tener casa no enriquece pero no tenerla si empobrece, estaremos condenados una y otra vez a enfrentar crisis profundas gestadas desde el sector hipotecario y donde los damnificados siempre serán los mismos Colombianos, porque a todos nos toca asumir el rescate.

Y de allí se gestara otra afirmación “¿Por qué a nosotros nos toca pagar los platos rotos de la crisis?”, pregúntate antes ¿en donde empezó? Y ¿Quiénes ayudamos a gestarla?.

Javier Andrés Alzate M

Trader-Coach-Fundador

EDUBURSÁTIL