En cada ocasión que escucho una cuña
radial o a alguien afirmar que es el mejor momento de adquirir una vivienda
propia, me queda en la cabeza una pregunta que dura mucho en desvanecerse ¿Y
cuando no es un buen momento?, porque nunca he escuchado a nadie afirmar que no
es buen momento para adquirir vivienda y menos si se trata de una cuña
comercial. De esta manera decidí investigar e indagar bajo mis análisis de
donde proviene dicha afirmación y ¿qué la argumenta?.
En estos días cuando se anuncia a todo tono el Plan de
Impulso para la Productividad y el Empleo (PIPE), muchas Colombianos hacen
cuentas y se ilusionan con la posibilidad de poder ser parte de dicho plan. Sin
embargo, me tome a la tarea de tabular los proyectos nuevos en la ciudad de
Cali, Palmira y Jamundi para poder evaluar y generar algunas conclusiones con
respecto al tema.
Después de terminar con la tabulación, genere un par
de indicadores que son de mucha relevancia para entender la posibilidad de
afirmar que ha pasado con el precio de la vivienda y poder establecer un rasero
como parámetro. Uno de esos indicadores es el precio del metro cuadrado (M2) y
sectorizarlo para cada ciudad; para sorpresa mía encontré que a la hora de comprar
un inmueble debo tener en cuenta el área construida y el área privada, lo que
implica entender que los proyectos venden a sus potenciales propietarios con un
valor de metro cuadrado sobre área construida pero no se imaginan como aumenta
el precio del mismo sobre el área privada. Y es allí donde realmente se ve el
efecto inflacionario de rebaño inmobiliario. En definitiva, no hay nada más
rentable que las maniobras matemáticas para aprovecharlas en contra de quien
las desconoce. Encontré que la diferencia entre el área construida y el área
privada en promedio rodea los diez metros cuadrados en las ciudades
investigadas, es decir, que el precio del metro cuadrado el cual usted cree que
está comprando no es realmente el precio al cual usted está pagando por ese
bien.
Ahora, los precios por metro cuadrado en las ciudades
que use para este informe, continúan en pleno ascenso y pareciera que las
fuerzas de oferta y demanda desaparecieran para este tipo de activos. En teoría
si la demanda por un bien disminuye inmediatamente la oferta se ve mucho mayor
generando así una presión bajista en el precio del mismo. Sin embargo, aunque
se deteriore la demanda y los proyectos no se vendan el precio del metro
cuadrado no cede, lo cual sigue siendo una antítesis de las fuerzas del mercado
que funcionan para todos los activos sin excepción que estén sujetos a
condiciones de mercado. Ahora con el anuncio del Plan de Impulso para la
Productividad y el Empleo (PIPE) le inyectan un fuerte estimulo a la demanda
como si se tratara de una bebida energética intravenosa, sin medir riesgo
colateral alguno.
Si bien es histórica la tasa final en que queda el
crédito hipotecario contando con el subsidio que entrega el Gobierno Nacional
con este plan, haciendo cuentas excluyendo todos los seguros que debe asumir un
sujeto a crédito en el sistema financiero y los costos que exige una operación
de compra de una vivienda, no resulta nada rentable desde el punto de vista
financiero para una persona así obtenga una tasa cercana al 0,56%MV (Mes
vencido) equivalente al 7,00%EA que adquiera la misma con una financiación
superior al 50% del valor comercial.
Pero por que los Colombianos sin importar el precio
del metro cuadrado siguen con su disposición a comprar? He llegado a la misma
conclusión con la cual argumente las causas que generaron la crisis SUBPRIME en
los Estados Unidos, mientras exista demanda existirá oferta, mientras sigamos
creyendo que el único activo rentable y seguro es la propiedad raíz, mientras
sigamos creyendo que los precios de la vivienda siempre suben y que son los
mejores activos para absorber la corrección monetaria (Índice de Precios al
Consumidor-IPC) –Recuerden que los ingresos fiscales de los cuales dependen
municipios y departamentos se fundamentan en gran parte por los recaudos que
generan año a año catastro-, mientras creamos que tener casa no enriquece pero
no tenerla si empobrece, estaremos condenados una y otra vez a enfrentar crisis
profundas gestadas desde el sector hipotecario y donde los damnificados siempre
serán los mismos Colombianos, porque a todos nos toca asumir el rescate.
Y de allí se gestara otra afirmación “¿Por qué a
nosotros nos toca pagar los platos rotos de la crisis?”, pregúntate antes ¿en
donde empezó? Y ¿Quiénes ayudamos a gestarla?.
Javier
Andrés Alzate M
Trader-Coach-Fundador
EDUBURSÁTIL
